Subsidio a la tasa, FOGAES y DS1 Tramo 4: la guía 2026 para comprar con ayuda del Estado
Nunca en los últimos años hubo tanta ayuda estatal disponible para comprar vivienda en Chile, y nunca hubo tanta confusión sobre qué es cada cosa. En la misma conversación se mezclan "el subsidio", "el FOGAES", "la tasa al 3 %" y "el DS1", como si fueran lo mismo. No lo son, y la diferencia entre uno y otro decide si puedes comprar este año o no.
Esta guía separa los tres beneficios que están vigentes hoy, con sus requisitos reales y su letra chica. Al final vas a saber cuál te sirve a ti.
Lo primero: son tres cosas distintas
1. El subsidio a la tasa de interés. El Estado paga parte de la tasa de tu crédito hipotecario. No te da plata en la mano: te baja el dividendo todos los meses, por todo el plazo del crédito.
2. La garantía estatal FOGAES. El Estado garantiza parte de la operación frente al banco. Tampoco te da plata: te permite que el banco te financie más, y por lo tanto que entres con menos pie.
3. El subsidio habitacional del MINVU (DS1, y su nuevo Tramo 4). Este sí es plata: un aporte del Estado, en UF, que se descuenta del precio de la vivienda. A cambio exige ahorro previo y una postulación formal.
Los dos primeros van juntos, se piden en el banco y solo sirven para vivienda nueva. El tercero se postula al MINVU y sirve también para vivienda usada. Esa es la distinción que casi nadie explica y la que más plata te puede ahorrar.
Subsidio a la tasa + FOGAES: la Ley 21.748
La Ley 21.748 creó en 2025 el Programa de Apoyo a la Vivienda Nueva. Funciona así: el Estado subsidia hasta 0,6 puntos porcentuales de la tasa de tu crédito y, a través del FOGAES, garantiza parte de la operación para que el banco pueda financiarte hasta el 90 % del valor de la propiedad.
En números concretos: con la tasa promedio del sistema en torno al 4 % en septiembre de 2026, quienes acceden al beneficio están firmando entre 3,3 % y 3,4 %. Y el pie baja del 20 % habitual al 10 %. Cuando el MINVU adjudicó las primeras garantías calculó que, en una vivienda de 4.000 UF financiada a 30 años, el dividendo baja alrededor de $100.000 al mes. Sobre 30 años, eso son más de 36 millones de pesos.
Lo que cambió en agosto de 2026
En agosto de 2026 se promulgó la ampliación del programa, aprobada por unanimidad en el Senado. Los cambios son grandes:
- El valor máximo de la vivienda subió de 4.000 a 6.000 UF (unos $245 millones).
- Los cupos pasaron de 50.000 a 80.000.
- El plazo se extendió hasta el 31 de mayo de 2028.
El beneficio está disponible desde septiembre de 2026, a través de una licitación que administra BancoEstado y en la que participan la mayoría de los bancos e instituciones del sistema: BancoEstado, Santander, Banco de Chile, Internacional, Scotiabank, BCI, Itaú, BICE, Falabella, Consorcio, Coopeuch y mutuarias.
Con el tope en 6.000 UF, el beneficio dejó de ser algo para "vivienda social" y pasó a cubrir a la clase media de Santiago y de regiones: un departamento de tres dormitorios en Ñuñoa, una casa en Puerto Varas o en Temuco entran sin problema en ese rango.
La letra chica que tienes que saber
Acá va lo que casi ningún aviso menciona, y que conviene tener claro antes de ilusionarse:
Solo aplica a viviendas nuevas, en su primera venta. Si compras una casa o un departamento usado, no califica, por mucho que el precio esté bajo las 6.000 UF. Es el punto que más decepciones genera.
No es automático. Hay cupos, y los asigna el banco al momento de cursar el crédito. Si los cupos de tu banco se agotan, no lo recibes aunque cumplas todo.
Se exige no estar en el Registro Nacional de Deudores de Pensiones de Alimentos.
Sigues teniendo que calificar. El subsidio mejora la tasa y el pie, pero no reemplaza la evaluación del banco: te van a pedir igual renta acreditable, antigüedad laboral y comportamiento de pago.
Cómo se pide
No hay formulario ni postulación aparte. Se pide en el banco, al momento de tramitar el crédito hipotecario: el ejecutivo verifica si tu caso califica y aplica el beneficio. Por eso conviene preguntarlo explícitamente, y en más de un banco: no todos lo ofrecen con la misma diligencia.
DS1 Tramo 4: el subsidio que sí sirve para vivienda usada
Este es distinto y, para mucha gente, mejor. El MINVU abrió un nuevo tramo del DS1 pensado en la clase media que no calificaba para nada: gana demasiado para los subsidios tradicionales y no le alcanza para comprar sin ayuda.
Lo que entrega es un aporte directo del Estado de 400 UF (del orden de $16 millones), que se descuenta del precio de la vivienda. A cambio pide:
- Un ahorro mínimo de 200 UF en una cuenta para la vivienda, con al menos 12 meses de antigüedad. Este es el requisito que deja a más gente fuera, y es el que hay que empezar a cumplir con tiempo.
- Registro Social de Hogares vigente.
- Capacidad de pago compatible con el dividendo, o sea, calificar igual para el crédito.
- Vivienda de hasta 4.000 UF (4.500 UF en zonas extremas como Arica, Tarapacá, Antofagasta, Aysén y Magallanes).
Y acá está lo importante: sirve tanto para vivienda nueva como usada. Si estás mirando una casa usada en Osorno, Valdivia o Villarrica por 3.500 UF, este es tu beneficio, no el de la tasa.
Los cupos son limitados —se anunciaron alrededor de 5.000, con una primera fase acotada— y la postulación se abre durante el segundo semestre de 2026. A la fecha de esta guía, el MINVU todavía no publica las bases oficiales con la fecha exacta, así que conviene tener el ahorro y el Registro Social listos antes de que abran, porque cuando abren, cierran rápido.
Entonces, ¿cuál me sirve a mí?
La forma más rápida de saberlo es usar el verificador de subsidio de Propertia: son cuatro preguntas, es gratis, no pide registro y te dice a cuál de los tres calificas, qué te falta si no calificas todavía y dónde se pide cada uno. Si prefieres revisarlo tú mismo, esta es la regla corta:
Si vas a comprar una vivienda nueva de hasta 6.000 UF y es tu primera vivienda: te sirve el subsidio a la tasa con garantía FOGAES. Pide 10 % de pie y tasa preferente, y pregúntalo en el banco desde la primera reunión.
Si vas a comprar una vivienda usada de hasta 4.000 UF: el subsidio a la tasa no te sirve, pero el DS1 Tramo 4 sí. Necesitas ahorro de 200 UF con un año de antigüedad y Registro Social de Hogares.
Si vas a comprar sobre 6.000 UF: hoy no hay beneficio estatal para ti. Lo que queda es negociar bien la tasa —la diferencia entre 4,3 % y 5,0 % en un crédito de 4.000 UF a 25 años son más de 700 UF— y comparar en varias instituciones antes de firmar.
Lo que nadie te dice del costo total
Con o sin subsidio, comprar tiene costos que no aparecen en el precio del aviso: tasación (2 a 8 UF), estudio de títulos (hasta 4 UF), redacción de escritura, notaría, inscripción en el Conservador de Bienes Raíces y el impuesto al mutuo, que es 0,8 % del crédito, o solo 0,2 % si la vivienda es DFL 2 (hasta 140 m² construidos). En total, entre 1 % y 2 % del precio de la propiedad.
Los seguros son obligatorios: desgravamen e incendio con cobertura de sismo. Van sumados al dividendo y suelen agregar entre un 5 % y un 7 % a la cuota. Cuando compares ofertas de dos bancos, compara el dividendo con seguros incluidos, porque ahí es donde se esconden las diferencias.
Antes de ir al banco
Tres cosas que cambian el resultado de tu evaluación y que están en tus manos:
Baja tus deudas de consumo. Los bancos miran que el dividendo no pase del 25 % de tu renta líquida y que tus cuotas totales no superen el 40 % a 50 %. Prepagar un crédito de consumo puede ser la diferencia entre que te aprueben y que no.
Acredita bien tu renta. Si eres dependiente, te pedirán entre 3 y 12 liquidaciones, certificado de antigüedad y 12 meses de cotizaciones de AFP. Si eres independiente, carpeta tributaria, dos declaraciones de renta y boletas de los últimos 6 meses, y te van a pedir al menos 24 meses de actividad.
Ordena el pie. No basta con tenerlo: hay que acreditarlo, y que no venga de un crédito de consumo recién tomado. Los bancos lo revisan.
Calcula tu caso antes de salir a buscar
Saber cuánto puedes financiar antes de enamorarte de una propiedad te ahorra meses. En Propertia tenemos un simulador de crédito hipotecario gratuito que usa los requisitos que los bancos y mutuarias publican: te dice cuánto podrías financiar, cuál sería tu dividendo, qué renta te van a pedir y —lo más útil— qué te falta para calificar si todavía no calificas. También te indica si tu caso podría postular al subsidio a la tasa, y te lo dice igual de claro cuando no.
No es una preaprobación ni una oferta de crédito: Propertia no es un banco y quien evalúa y aprueba es siempre la institución financiera. Pero llegar al banco sabiendo tus números, con la carpeta completa y sabiendo qué beneficio pedir, es la diferencia entre que te tomen en serio y que te manden a juntar papeles.
Y si todavía estás mirando, puedes ver las propiedades bajo 4.000 UF que entran en el tope del DS1 Tramo 4 o todas las propiedades en venta: cada aviso trae el simulador para calcular el dividendo de esa propiedad en particular.
Esta guía es informativa y se basa en la normativa vigente a septiembre de 2026. Los montos, cupos y plazos de los programas estatales cambian: confirma siempre las condiciones actualizadas en el MINVU, en fogaes.cl y con la institución financiera con la que tramites tu crédito.