Subsidio para comprar casa en el sur: Temuco, Valdivia, Osorno y Puerto Montt
En el sur la pregunta no es solo "¿califico?", sino "¿hay casas a ese precio donde yo quiero vivir?". Cruzamos los topes de cada subsidio con las casas y departamentos en venta publicados en Propertia para ver qué tan realista es cada uno, ciudad por ciudad.
Primero: en estas ciudades rigen los topes normales
Una duda frecuente es si el sur tiene topes más altos. Solo algunas zonas: Aysén, Magallanes, la provincia de Palena y la isla de Chiloé cuentan como zona extrema. Temuco, Valdivia, Osorno, Puerto Montt, Puerto Varas y Pucón no, así que se aplican los topes generales:
- DS1 Tramo 1: vivienda hasta 1.100 UF.
- DS1 Tramo 2: hasta 1.600 UF.
- DS1 Tramo 3: hasta 2.200 UF.
- DS1 Tramo 4 (nuevo): hasta 4.000 UF, con 400 UF de aporte del Estado. Sirve para vivienda nueva o usada.
- Subsidio a la tasa con FOGAES: hasta 6.000 UF, solo vivienda nueva en su primera venta.
Si compras en Castro, Ancud, Quellón o Chaitén, los topes del DS1 suben: 1.200, 1.800, 2.600 y 4.500 UF.
Cuántas casas y departamentos entran en cada tope
Casas y departamentos en venta publicados en Propertia al 17 de septiembre de 2026. Es una muestra del mercado, no el total de la ciudad, pero sirve para ver dónde está la oferta.
| Comuna | Avisos en venta | Hasta 1.600 UF | Hasta 2.200 UF | Hasta 4.000 UF | Precio mediano |
|---|---|---|---|---|---|
| Puerto Montt | 151 | 11 | 32 | 79 | 3.860 UF |
| Temuco | 125 | 19 | 37 | 78 | 3.176 UF |
| Valdivia | 106 | 0 | 3 | 28 | 6.718 UF |
| Osorno | 101 | 2 | 8 | 35 | 5.130 UF |
| Pucón | 71 | 1 | 5 | 27 | 4.837 UF |
| La Unión | 25 | 6 | 8 | 15 | 3.200 UF |
Lo que muestran los números:
Temuco y Puerto Montt son las ciudades más amigables con el subsidio. Tienen oferta en todos los tramos y más de la mitad de lo publicado queda bajo 4.000 UF.
En Valdivia y Osorno los tramos clásicos casi no tienen oferta. Menos del 10 % de lo publicado cabe bajo 2.200 UF. Ahí el Tramo 4 es, en la práctica, el único subsidio del MINVU que abre posibilidades reales.
En Pucón y Puerto Varas los precios están tirados hacia arriba por la demanda turística y de segunda vivienda. Pucón todavía tiene 27 opciones bajo 4.000 UF; en Puerto Varas son pocas.
Por qué el Tramo 4 importa tanto en el sur
Durante años, el DS1 servía en el sur sobre todo para departamentos pequeños o casas en la periferia, porque 2.200 UF (unos $90 millones) alcanza para poco en ciudades como Valdivia. Con el Tramo 4 el tope sube a 4.000 UF, unos $164 millones, y ahí entra buena parte de las casas familiares usadas de Temuco, Puerto Montt y Osorno.
La cuenta para una familia típica: casa usada de 3.500 UF en Temuco, 200 UF de ahorro, 400 UF de subsidio. Quedan 2.900 UF por financiar, con un dividendo cercano a $620.000 a 25 años con la tasa promedio actual. Sin el subsidio, el pie de 20 % serían 700 UF, unos $29 millones.
Tres cosas a tener en cuenta:
- Las bases del Tramo 4 aún no se publican. Los datos vienen de los anuncios del MINVU y pueden ajustarse. La apertura fue anunciada para el segundo semestre de 2026.
- Los cupos son limitados. En su primera etapa se habló de entre 2.500 y 5.000 para todo el país.
- El ahorro necesita 12 meses de antigüedad. Si abres la cuenta hoy, llegas al próximo año, no a este llamado.
¿Y el subsidio a la tasa?
Sirve solo para viviendas nuevas, así que en el sur depende de los proyectos inmobiliarios de cada ciudad. Si estás mirando un departamento nuevo en Temuco o Puerto Montt bajo 6.000 UF, pregúntale a la inmobiliaria si trabaja con bancos que ya operan el subsidio y la garantía FOGAES: con eso el pie baja a 10 %.
Cómo buscar con el subsidio en mente
- Revisa en el verificador de subsidio qué tramo te corresponde según tu ahorro y el precio que buscas.
- Mira las propiedades que entran en el tope en tu ciudad: Temuco, Puerto Montt, Osorno, Valdivia o Pucón.
- Calcula el dividendo de la casa que te gusta con el simulador que trae cada aviso, o lee cuánto puedes comprar según tu sueldo.
- Deja lista la postulación siguiendo el paso a paso del DS1.
Conteos de Propertia sobre avisos activos de casas y departamentos en venta al 17 de septiembre de 2026 (precios en pesos convertidos a UF de $40.935). Topes de subsidio según MINVU y SERVIU a septiembre de 2026.