¿Cuánto pie necesito para comprar una casa en Chile en 2026?
La respuesta corta es 20 % del valor de la propiedad. La respuesta útil es que hay tres formas de bajarlo a 10 %, y que el pie no es el único ahorro que necesitas.
La regla general: 20 %
Los bancos en Chile financian habitualmente hasta el 80 % del menor valor entre el precio de compra y la tasación. Esa última parte importa: si compras en 4.000 UF pero el banco tasa en 3.800, te presta el 80 % de 3.800, y la diferencia la pones tú.
En números: para una propiedad de 4.000 UF (unos $156 millones), el pie estándar son 800 UF, alrededor de $31 millones.
Algunas instituciones se mueven de ese estándar. Scotiabank publica financiamiento de hasta 85 %. BancoEstado, Banco Falabella y Coopeuch llegan al 90 % en ciertos casos. Y las mutuarias que operan con mutuos endosables tienen un tope legal de 80 % del valor de tasación.
Las tres formas de comprar con 10 %
1. Subsidio a la tasa con garantía FOGAES. Es la vía más directa hoy. El Estado garantiza parte de la operación y el banco financia hasta el 90 %. Sirve solo para viviendas nuevas en su primera venta, de hasta 6.000 UF, y es primera vivienda. Se pide en el banco al tramitar el crédito, tiene 80.000 cupos y vence el 31 de mayo de 2028.
2. Subsidio habitacional del MINVU. El aporte del Estado se suma a tu ahorro y reduce el monto a financiar. El nuevo DS1 Tramo 4 entrega 400 UF para viviendas de hasta 4.000 UF y, a diferencia del anterior, también sirve para vivienda usada. Exige 200 UF de ahorro con 12 meses de antigüedad.
3. Codeudor o complemento de renta. No baja el pie, pero mejora la evaluación y a veces destraba el porcentaje de financiamiento. Sumar la renta de tu pareja o de un familiar directo es lo más habitual.
Si no calificas para ninguna de las tres, hay que juntar el 20 %. Puedes verificar en un minuto a cuál calificas antes de decidir.
El pie no es lo único que hay que tener ahorrado
Este es el error que más caro sale: la gente junta exactamente el pie y descubre en la notaría que le faltan tres millones. A la compra hay que sumarle los gastos operacionales, que van del 1 % al 2 % del precio de la propiedad:
- Tasación: 2 a 8 UF
- Estudio de títulos: hasta 4 UF
- Redacción de escritura: unas 3 a 4 UF
- Notaría: 1,3 a 7 UF
- Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces: desde 4 UF, sube con el monto
- Impuesto al mutuo: 0,8 % del crédito, o solo 0,2 % si la vivienda es DFL 2 (hasta 140 m² construidos)
En una compra de 4.000 UF, calcula entre 40 y 80 UF adicionales al pie. Si la propiedad es DFL 2 te ahorras una parte importante del impuesto, así que pregúntalo siempre.
Cómo acreditar el pie (y por qué te pueden rechazar teniéndolo)
No basta con tener la plata: hay que demostrar de dónde salió. Los bancos piden cartolas de la cuenta de ahorro, depósitos a plazo, fondos mutuos o el certificado del subsidio. Dos advertencias que valen oro:
No tomes un crédito de consumo para el pie. Los bancos lo detectan en el informe de deudas, y además te sube la carga financiera justo cuando necesitas que esté baja. Es una de las causas más comunes de rechazo con pie en mano.
Si el pie viene de una donación familiar, avísalo desde el principio: piden una declaración y a veces trazabilidad de la transferencia. Llegar con eso resuelto evita semanas de ida y vuelta.
Cuánto necesitas ganar, además del pie
El pie resuelve una mitad; la otra es la capacidad de pago. La regla que usan casi todas las instituciones es que el dividendo no supere el 25 % de tu renta líquida, y que tus cuotas totales no pasen del 40 % a 50 %.
Para una propiedad de 4.000 UF con 20 % de pie, a 25 años y tasa de 4,5 %, el dividendo ronda los $690.000 con seguros incluidos. Eso significa una renta líquida del orden de $2,8 millones, o dos rentas que sumen eso. Con el subsidio a la tasa, el mismo caso baja bastante.
Puedes calcular tu caso exacto en el simulador: te dice el dividendo, la renta que te van a pedir y qué te falta para calificar.
Resumen
Con vivienda nueva bajo 6.000 UF y primera vivienda, apunta al 10 % de pie más el subsidio a la tasa. Con vivienda usada bajo 4.000 UF, tu camino es el DS1 Tramo 4 y su ahorro de 200 UF con un año de antigüedad. En cualquier otro caso, calcula 20 % de pie más un 1 % a 2 % de gastos, y ten el origen del dinero documentado antes de ir al banco.
Si ya sabes cuánto puedes poner, mira las propiedades bajo 4.000 UF publicadas en Propertia: cada aviso trae el simulador para ver el dividendo de esa propiedad en particular.